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Loi Scellier

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Principe de la LOI SCELLIER

Afin de soutenir le marché de l'immobilier neuf, la construction, et d'une manière plus générale le bâtiment, le gouvernement ont voté, dans la loi de finances rectificative pour 2008, un dispositif (La Loi Scellier) destiné à remplacer les régimes Robien et Borloo.

REMARQUE : La loi de finances 2010 modifie le fonctionnement du dispositif Scellier (instauration de la norme BBC).

Le dispositif en faveur de l' investissement locatif immobilier neuf s'applique aux logements acquis neufs à partir du 1er janvier 2009.

La réduction d'impôt est réservé aux investisseurs qui réalisent un investissement dans le secteur du logement neuf et destinés à la location principale du locataire.

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant neuf ans. La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire. L'investisseur a le choix d'appliquer les plafonds de location Robien ou les plafonds Borloo.

L'investisseur a encore le choix, lors de l'engagement de location en 2010, de choisir entre le dispositif Robien/borloo (amortissement du prix de revient de l'immobilier), et entre le dispositif Scellier (réduction d'impôt), pour les logements acquis avant le 31/12/2009.

CALCUL DE LA REDUCTION D'IMPOT LOI SCELLIER

• La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, pour un maximum de 300 000 €.
Le taux de la réduction d'impôt est de (loi de finances 2010) :
25 % en 2009
25% en 2010
15% en 2011
10% en 2012 .

Pour les constructions respectant la norme BBC (label « bâtiments de basse consommation énergétique »,
Le taux de la réduction d'impôt sera (loi de finances 2010) :
25 % en 2010
25% en 2011,
20% en 2012

• La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième.

• Lorsque pour une année, la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes.

• Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.

• Les déficits fonciers éventuellement obtenus (déductions des intérets d'emprunt et des charges locatives) sont imputables sur les revenus imposables à concurrence de 10 700 € par an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.

• Si le contribuable respecte les plafonds Borloo (plafonds de loyers et plafonds de ressources), l'investisseur bénéficie de l'abattement sur les loyers de 30%. Lorsque le logement reste loué, à l'issue des 9 ans, le contribuable peut prolonger 3 ans, renouvelable une fois. Dans ce cas, la réduction d'impôt annuelle devient égale à 2 % du prix de revient du logement.
La réduction globale en 2009 (avec les plafonds Borloo) est donc de 25% + 12% , soit 37% du coût d' investissement du logement.

• De même, si le contribuable investi en Zone Rurale de Revitalisation (hors zone C), il peut bénéficier d'un abattement de 26% sur les loyers.

Exemple d'investissement en loi Scellier

Pour un investissement de 150 000 €, la réduction d'impôt avec les plafonds Borloo, sera égale à
4 167 € pendant 9 ans
3 000 € pendant 6 ans
soit une économie d'impôt totale de 55 500 €

A partir de 2011, la réduction d'impot Scellier sera réduite à 15%

LOI SCELLIER : OBLIGATIONS A RESPECTER

Pour bénéficier de la défiscalisation " Scellier " l'investisseur doit s'engager à ce que le loyer au m² mensuel n'excède pas, durant toute la durée de l'engagement de location, un plafond de loyer réactualisé tous les ans.
La réduction d'impôt est accordée aux investissements situés dans des zones géographiques où la demande de logements est supérieure à l'offre (classement des communes par zones par arrêté ministériel, correspondant aux zones A, B1 et B2).

Pour les baux signés en 2009, les plafonds Scellier et Scellier Intermédiaire sont :

Pour 2009, les plafonds de ressources des locataires en Scellier Intermédiaire sont :

Les revenus pris en compte sont les revenus cumulés de chaque personne vivant dans le foyer du locataire, au titre de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat de bail.
Ces plafonds sont revalorisés au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l'indice des prix INSEE.

TABLEAU RECAPITULATIF DU DISPOSITIF SCELLIER

Compatibilité avec les autres lois de défiscalisation :

• Non cumulable, pour un même bien immobilier, avec l'amortissement Robien et Borloo. Par contre, la déduction forfaitaire de 30% des loyers bruts (déduction "Borloo") est applicable (Scellier social) à condition de respecter notamment les plafonds de ressources des locataires et le fait que le locataire soit une personne autre qu'un ascendant ou descendant du contribuable.

• Non cumulable, pour le même bien immobilier, avec les réductions d'impôt ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux, Monuments historiques. Par contre, la déduction fixée à 26% des revenus bruts, pour les logements situés en zone de

• revitalisation rurale est cumulable avec la loi Scellier.

LA LOI SCELLIER INTERMEDIAIRE

Le dispositif « SCELLIER INTERMEDIAIRE » (connu aussi sous le nom de Scellier social ou Scellier Carrez) est applicable pour les biens acquis neufs à partir du 1er Janvier 2009 au 31 décembre 2012.

A la différence du dispositif SCELLIER, le dispositif «Scellier Intermédiaire » aura une contrepartie sociale. Le loyer est conditionné à un plafond de ressources pour les locataires (plafond identique aux plafonds Borloo). L'acquéreur s'engagera à louer le bien pendant au moins neuf ans. En contrepartie, il bénéficiera d'un abattement forfaitaire sur les loyers de 30% et pourra bénéficier d'une réduction d'impôt allant jusqu'à 37% du montant investi sur 15 ans.

Comme pour la loi SCELLIER, la défiscalisation Scellier Intermédiaire est réservé aux investisseurs qui réalisent de manière directe ou indirecte des investissements dans le secteur du logement neuf et destinés à la location principale du locataire.

Pour bénéficier de cette défiscalisation , l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans. La location doit être destinée à l'usage d'habitation principale du locataire; de plus, elle doit être effective et continue.
Quelles sont les différences par rapport à la loi Scellier ?

• La loi Scellier Intermédiaire permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 25% du prix de revient étalée sur 9 ans, puis de 12 % les 6 années suivantes (à raison de 2% par an).
• La loi Scellier bénéficie d'un abattement exceptionnel sur les loyers de 30%.
• Les plafonds de loyers sont plus bas qu'en Scellier.
• Des plafonds de ressources sont instaurés pour les locataires, mais restent accessibles à plus de 80% de la population.
• Il n'est pas possible de louer à ses ascendants ou descendants. Par contre, il est possible de louer à un ascendant ou descendant sous conditions dans la mesure où le locataire ne fait pas partie du foyer fiscal de l'investisseur et que la mise à disposition doit intervenir aprés une période initiale d’engagement de location de 3 ans (la mise à disposition ne pouvant durer plus de 9 ans). Cette mise à disposition suspend et reporte le bénéfice de la réduction d'impôt et l'engagement de location.

AVANTAGE FISCAL

Les économies d'impôts résultent des déficits fonciers. Ceux-ci sont dus aux amortissements, intérêts d'emprunt, abattements sur les loyers et charges locatives qui viennent en déduction des revenus locatifs.

A l'issue de la période de neufs ans, ils est possible de poursuivre la défiscalisation de 2 % par an, par période de trois ans, dans la limite de six ans, soit uen économie d'impôt toatale de 37 %.

Les déficits fonciers obtenus sont imputables sur les revenus imposables à concurrence de
10 700 € par an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.

OBLIGATIONS A RESPECTER

Pour bénéficier de la défiscalisation "Scellier Intermédiaire" l'investisseur doit s'engager à ce que le loyer au m² mensuel n'excède pas, durant toute la durée de l'engagement de location, un plafond de loyer réactualisé tous les ans.

Pour les baux signés en 2009, les plafonds Scellier Intermédiaire sont :

La surface à prendre en compte s'entend comme la surface habitable définie à l'article R111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8m² par logement, de la surface de certaines annexes. Il s'agit des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, ressères, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas et, dans la limite de 9 m2 , des parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. Cette liste est limitative. Les garages, places de stationnement couvertes ou non ne sont pas pris en compte.

De plus, les locataires seront soumis à conditions de ressources (plafonds Borloo).

Pour information

Pour 2009, les plafonds de ressources des locataires en Scellier Intermédiaire (plafonds Borloo) sont :

Les revenus pris en compte sont les revenus cumulés de chaque personne vivant dans le foyer du locataire, au titre de l'avant-dernière année précédant la signature du contrat de bail.
Ces plafonds sont revalorisés au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l'indice des prix INSEE.

TABLEAU RECAPITULATIF DU DISPOSITIF SCELLIER

Quelle est la différence entre les lois Scellier et Scellier Social?

Pour bénéficier de la réduction d'impôts de la loi Scellier et de la loi Scellier Social, j' achète un logement neuf et je le loue pendant au moins 9 ans et dans les deux cas, les loyers sont plafonnés.
Avec le dispositif Scellier comme avec le dispositif Scellier social, je déduis de mes impôts sur le revenu 25 % du montant du bien divisé par 9 chacune des 9 premières années.
Cependant, avec le dispositif Scellier social, je bénéficie en plus d'une réduction de 30% sur les revenus locatifs et la diminution d'impôt en loi Scellier social va au delà de la 9ème année (2% de réduction d'impôt sur le revenu pendant 6 années supplémentaires).
En contrepartie avec le dispositif Scellier Social, les ressources de mon locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds. De plus, les plafonds de loyers Scellier Social sont inférieurs aux plafonds Scellier classique. Avec l'amendement Scellier social, je ne peux pas louer à un ascendant ou descendant, alors que je peux le faire avec l'amendement Scellier.

Les plafonds de loyers en loi Scellier Social sont les suivants :

• 17,32 €/m² pour la zone A
• 12,04 €/m² pour la zone B1
• 9,85 €/m² pour la zone B2

Les plafonds de ressources pour les locataires en Scellier social:

"Verdissement Scellier"
mise à jour du 21.12.2009

La Loi de finances pour 2010 prévoit une diminution graduelle de la réduction fiscale, soit 15% pour les acquisitions réalisées en 2011 puis 10% en 2012 majorée de 10% si le produit dépasse un niveau de performance énergétique établi par décret (à priori celui des BBC).

Les logements dont le permis de contruire est obtenu après le 1er janvier 2010 ne pourront plus cumuler la réduction Scellier avec un financement en PLS.

On notera également le retour de la zone C sur l'ensemble du territoire d'une commune bénéficiant d'un agrément ministériel.

 Barèmes IR 2010

La Loi Scellier Outre Mer

En achetant en 2009 un logement neuf dans les DOM-TOM pour le mettre en location, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur le même principe que la loi Scellier. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant neuf ans.

Montant de la reduction d'impot

• La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, pour un maximum de 300 000 €.Le taux de la réduction d'impôt est de 40  % pour les logements acquis ou construits entre 2009 et 2011, et à 35 % à compter de l'année 2012 jusqu'en 2017.
• Lorsque pour une année, la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes.
• Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.
• Si le contribuable respecte les plafonds Scellier Outre-mer Intermédiaire (plafonds de loyers et plafonds de ressources), l'investisseur bénéficie d'un abattement sur les loyers de 30%. Lorsque le logement reste loué, à l'issue des 9 ans, le contribuable peut prolonger 3 ans, renouvelable une fois. Dans ce cas, la réduction d'impôt annuelle devient égale à 2 % du prix de revient du logement.
La réduction globale (avec les plafonds Scellier Outre-mer Intermédiaire) est donc de 40% + 12% , soit 52% du coût d' investissement du logement.
• Les déficits fonciers éventuels générés par l'investissement dont déductibles du revenu imposable. L'imputation du déficit foncier se cumule avec la réduction d'impôt Scellier Outre-Mer.
• L'acquisition du logement est possible dans le cadre d'une SCI

LOI SCELLIER OUTRE MER : OBLIGATIONS A RESPECTER

• Pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investisseur doit respecte un plafond de loyer (secteur libre) ou un plafond de loyer et de ressources (secteur intermédiaire) pour le locataire : Le montant du loyer est plafonné en fonction des revenus du locataire et de la zone de l’investissement, plafonds fixsé par décret.
Concernant le plafond des loyers mensuels 2009 :

- 15.05€/m² pour le dispositif Scellier Outre-mer
- 12.04€/m² pour le Scellier Outre-mer Intermédiaire.

Les plafonds de ressource des locataires en 2009 pour le dispositif Scellier Outre-mer Intermédiaire, sont de :

- 32 499€ pour une personne seule,
- 47 725€ pour un couple,
- 57 135€ pour un enfant à charge,
- 69 146€ pour deux enfants à charge,
- 84 156€ pour trois enfants,
- 91 544€ pour quatre enfants à charge,
- et 10 398€ de majoration pour une personne à charge complémentaire.

Exemple d'investissement en loi Scellier Outre Mer Intermédiaire

Pour un investissement de 150 000 €, la réduction d'impôt avec les plafonds Scellier Outre Mer Intermédiaire, sera égale à
6 667 € pendant 9 ans
3 000 € pendant 6 ans
soit une économie d'impôt totale de 78 000 €

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