LMP - LMNP
Produits
Le LMP
L’activité de loueur en meublé professionnel est la solution idéale pour se constituer des revenus réguliers.
Aujourd’hui, on ne peut plus espérer une retraite d’un niveau équivalent à celui des générations précédentes. D’autant plus si les revenus ont été élevés et que le parcours professionnel a été irrégulier.
Pour répondre à ces préoccupations, il est donc nécessaire de prévoir des compléments de retraite aux revenus des régimes actuels.
La location en meublée professionnelle est une excellente solution en particulier dans les deux cas suivants :
Generer des revenus grace a son patrimoine
Si l’objectif est de disposer immédiatement de revenus sûrs et réguliers assortis d’une fiscalité avantageuse, le LMP constitue la meilleure réponse.
Creer ou developper son patrimoine
Les personnes en activité, fortement imposés et à pouvoir d’épargne important, ont besoin de créer ou développer un patrimoine qui générera à terme un complément de retraite nécessaire. Là encore, la location meublée est parfaitement adaptée.
Le recours à l’emprunt permet, dans ce cas, de défiscaliser les loyers et en plus de générer un déficit fiscal reportable sur les autres revenus. Il constitue également un complément très important de prévoyance pour le conjoint et les proches grâce à la couverture des contrats d’assurance.
Un régime fiscal très avantageux
Un statut modifié par la loi de finances 2009
L’article 151 septies du code général des impôts pose deux conditions pour prétendre au statut de Loueur Meublé Professionnel, modifiée depuis le 1er janvier 2009.
Le loueur doit être inscrit en tant que tel au Registre du Commerce. Les investisseurs doivent réaliser plus de 23.000 euros de recettes annuelles et retirer de cette activité des recettes égales à au moins 50% de leurs autres revenus des catégories des traitements et salaires (y compris pensions et rentes) BIC, BNC, BA et rémunération des gérants majoritaires (les revenus nets catégoriels à prendre en compte sont ceux du foyer fiscal).
Ces revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Une fiscalite exceptionnelle au titre de l’impot sur le revenu
L’investisseur établit annuellement un compte d’exploitation de son activité en meublé, c'est-à-dire une comptabilisation des recettes et des dépenses ou charges fiscales avec inscription comptable des amortissements.
Si les dépenses ou charges fiscales, avant comptabilisation des amortissements, sont supérieures aux recettes, la différence vient en déduction des autres revenus imposables du Loueur en Meublé Professionnel. C’est bien entendu le cas et l’intérêt lorsque les biens sont financés avec une forte quotité de crédit, notamment par le crédit in fine. Les amortissements seront mis en réserve et prolongeront de façon très importante la non imposition des revenus.
Une Recuperation unique et immediate de la TVA
L’investissement dans le cadre d’une résidence de services ouvre droit à un avantage essentiel : le remboursement de la TVA qui réduit de 16.39% le prix d’acquisition (soit 19.6% du prix HT dans le cas d’un logement neuf) et dont le montant est progressivement acquis sur une période de 20 ans, ou sur 10 ans dans certains cas.
Un allegement des droits de succession
Les héritiers d’un loueur meublé professionnel bénéficient des mêmes dispositions que celles favorisant la transmission d’entreprise. Soit une exonération partielle à hauteur de 75 % des droits de succession.
La possibilite de se constituer un patrimoine important sans payer d’ISF
En tant que biens professionnels, les logements acquis ne sont pas soumis à l’ISF (considéré comme outil de travail), si l’investisseur retire plus de la moitié de ses revenus professionnels de cette activité.
Une liberte de gestion exoneree de plus values de cession
Lorsque l’activité de Loueur en Meublé Professionnel a été exercée pendant plus de 5 ans et que les recettes annuelles sont inférieures à 90 000 €, les plus values dégagées lors de la cession (vente, reprise pour un usage personnel…) sont exonérées d’impôt.
Le LMNP BOUVARD
Le LMNP BOUVARD,
c'est 25% de réduction d'impôt
et des loyers garantis par bail commercial !Le LMNP BOUVARD designe 2 categories d’investisseurs
Grâce aux récents changements de la loi de finance 2009, le LMNP Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% du prix de revient du logement jusqu'à la fin 2010, puis de 20 % jusqu'à la fin 2012, plafonnée à 300 000 € et répartie sur 9 ans.
La fraction du prix de revient du bien excédant les 300 000 € peut être amortie.
Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au moins 9 années à l'exploitant de la résidence.
Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit l'achèvement des travaux ou de son acquisition.
En cas de non respect de cette règle, ou de cession du logement avant les 9 années de location, la réduction d'impôt pratiquée ferait l'objet d'une reprise au titre de l'année de rupture de l'engagement.
AVANTAGE FISCAL
Sont concernés par le bénéfice de cette réduction d'impôt :
- les établissements mentionnés au 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du Code de l'action Sociale et des Familles, ou de l'ensemble des logements affectés à l'accueil familial salarié des personnes âgées ou handicapés, prévus par les articles L. 444-1 à L. 444-9 du même code, gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociales
- les résidences avec services pour étudiants
- les résidences de tourisme classées
- les établissements mentionnés au B des 1° et 2° de l'article L. 6111-2 du Code de la Santé Publique
Concernant les plus values, c’est le régime des plus-values privées qui s’applique. Les règles d’imposition sont les mêmes que celles applicables dans le cadre d’une vente de logement non meublé. Ainsi, en cas de plus values, celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de quinze ans de détention du bien, ou encore, sous certaines conditions, au bout de cinq ans, si le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale.
Enfin, de la même manière que pour le LMP, l’investisseur en LMNP Bouvard va avoir la possibilité de récupérer la TVA dés lors qu’il aura donné à bail commercial à une société rendant trois sur quatre des services de base (accueil, petit déjeuner, nettoyage des locaux et fourniture de linge).
Le LMNP Bouvard, c’est :
Comparatif LMNP/Bouvard
FONCTIONNEMENT DU LMNP "CLASSIQUE" :
Un statut accessible à tous pour valoriser son patrimoine.
C’est le moyen de se constituer des revenus exonérés d’impôts par le mécanisme suivant :
Chaque année, l’investisseur pourra déduire de ses revenus locatifs :
- Les intérêts d’emprunt
- Les charges de copropriété
- Les amortissements des murs (sur 25 à 30 ans) et des meubles (de 5 à 10 ans)
LES AVANTAGES :
Devant la perspective plutôt inquiétante du système des retraites en France, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, permet d'envisager, avec prudence, la constitution d'un patrimoine immobilier permettant de disposer, le moment venu, de ressources complémentaires.
LES PRINCIPES :
Les revenus de la location des meublés sont imposables dans la catégorie des BIC.
LES OBLIGATIONS :
Est considéré comme loueur en meublé non professionnel, un contribuable qui n'est pas inscrit, pour cette activité, au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ou qui retire de cette activité un montant de recettes annuelles inférieur ou égale à 23 000 €/an et/ou moins de 50 % de son revenu global.
LE FONCTIONNEMENT:
Les déficits occasionnés par cette activité peuvent être déductibles des revenus de même nature au cours de la même année ou des 5 années qui suivent.
A QUI S'ADRESSE LE LMNP :
Si votre TMI (Taux Marginal d'Imposition) est de 14% ou 30%, alors ce dispositif répondra à vos attentes.
Si votre TMI est de 40% alors le statut LMP sera plus adaptée à votre casNOUVEAU ! LMNP REDUCTION D’IMPOTS - LMNP BOUVARD
La loi rectificative des finances pour 2009 complète avec l’amendement Bouvard le régime Loueur en Meublé Non Professionnel – LNMP. Désormais l’investisseur peut choisir entre le régime LMNP classique (inchangé à ce jour) et lerégime LMNP réduction d’impôt.FONCTIONNEMENT DU DISPOSITIF LMNP REDUCTION D’IMPOTS dit BOUVARD
Le nouveau dispositif LMNP propose une réduction d’impôt égale à 25% du montant de l’investissement HT.
- L’investisseur s’engage à louer le bien meublé pendant 9 années.
- La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
- La réduction d’impôt s’applique dans la limite de 300 000 € d’investissement par an sur un ou plusieurs logements (soit 75.000 euros de réduction d'impôt maximum)
LOGEMENTS NEUFS CONCERNES PAR LE DISPOSITIF LMNP REDUCTION D’IMPOTS :
Le dispositif fiscal LMNP Réduction d’impôt concerne :
- Les EHPAD ou résidences médicalisées
- Les résidence de tourisme classées
- Les résidences avec services pour étudiantes
- Les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité »
MONTANT DE LA REDUCTION D’IMPOT :
- La réduction d’impôt de 25% concerne les investissements réalisés en 2009 et 2010.
- Pour les investissements réalisés en 2011 et 2012, la réduction d’impôt sera de 20%.
C’est la date de signature de l’acte authentique qui sert de référence pour l’application de ces taux.
CALCUL DE LA REDUCTION D’IMPOT :
Cette réduction est calculée sur le prix de revient du logement neuf (prix d’acquisition
hors taxe majoré des frais afférents à l’acquisition (honoraires de notaire,
droits de timbre, taxe de publicité foncière).AUTRES AVANTAGES DU LMNP REDUCTION D’IMPOTS :
Comme pour le LMNP classique, vous bénéficiez de la récupération de TVA et les revenus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des BIC.
INCONVENIENT DU LMNP REDUCTION D’IMPOTS :
L'amortissement disparaît, sauf pour la fraction du prix de revient du bien immobilier excédant les 300.000 €.
Exemple : vous réalisez un investissement de 350 000 € : la réduction d’impôt sera calculée sur 300 000 € et les 50 000 € restants pourront être amortisCONSEIL D’EXPERT POUR OPTIMISER VOTRE INVESTISSEMENT :
Si vous couplez votre investissement LMNP classique à un investissement LMNP réduction d’impôt, alors Vous pourrez « gommer » les revenus générés par votre investissement dans le meublé pendant une longue durée tout en bénéficiant immédiatement de la réduction d’impôt.
TEXTES DE LOIS :
REGIME DU MICRO BIC
Les revenus provenant de la location habituelle d'un logement ou de chambres loués meublés, s'ajoutent chaque année au revenu global du propriétaire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsque les revenus tirés de cette location n'excèdent pas 27 000 €, le contribuable est soumis, en principe, au régime des " micro-entreprises ". Celui-ci prévoyait jusqu'ici un abattement de 71 %. A compter de l'impôt sur les revenus de l'année 2009, ce taux est ramené à 50 % et le plafond micro bic passe à 32 000 €.
Vous souhaitez vous constituer un complément de retraite revalorisé et net d'impôts,Constituer un patrimoine
Protéger votre familleAvec ou sans apport personnel
Avec une épargne minime.
La location meublée non professionnelle LMNP est la solution
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