Loi Girardin (Outre-mer)
La Loi girardin
La Loi Girardin permet de bénéficier d’une réduction du montant net à payer d’impôt. En contrepartie, le bénéficiaire doit investir dans l'économie des DOM-TOM (comme les lois Pons et Paul précédemment).
Montant de la reduction d'impot
• 40% du montant de l'acquisition en Girardin libre.
• 50% du montant de l'acquisition en Girardin intermédiaire (loyer et ressources du locataire plafonnés) + 4% si utilisation d'énergies renouvelables.
Ces taux sont majorés de 10 points lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible et de 4 points lorsque sont réalisées des dépenses visant la production d’énergies renouvelables (énergie solaire, éolienne…)
Duree d'application de la defiscalisation
• Location pendant 5 ans et défiscalisation sur 5 ans en Girardin libre.
• Location pendant 6 ans et défiscalisation sur 5 ans en Girardin intermédiaire.
Dans les deux cas, la location doit prendre effet dans les six mois de la date d'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.
Plafonnement de la reduction d'impot
Défiscalisation sur le montant de l'acquisition plafonné à 2194 € HT par m² de surface habitable + varangue dans la limite de 14 m² (barême 2009).
(Pour les DOM : TVA = 8,5%, pour les TOM : TVA = 0%)
Exemple
Un célibataire achète 170 000 euros un appartement T2 de 42 m² + 8 m² de loggia en Polynésie.
Si le bien est loué en secteur libre à Tahiti :
soit une réduction d’impôt de 8 776 € par an
Si le bien est loué en secteur intermédiaire à Tahiti :
soit une réduction d’impôt de 10 970 € par an
De plus, l’investisseur bénéficie du régime d’imputation des déficits fonciers ( les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers et les charges sont déductibles des revenus jusqu’à 10700 euros : primes d’assurances, impôts et taxes, charges de gestion et de copropriétés, etc…).
.
En conclusion, excellente défiscalisation, mais investissement à réaliser avec précautions.
| La réduction fiscale : |
|
Cette loi est applicable à toutes les constructions neuves dans les Dom-Tom - art 199 du CGI |
|
- 1 / Le taux de défiscalisation est de 50% pour une location dite « plafonnée »
La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location sous deux conditions : une limitation quant aux revenus du locataire, une limitation quant au montant du loyer. C'est ce que l'on appelle le « locatif intermédiaire ». (art 199 undecies)
En louant le bien en « locatif intermédiaire » le législateur permet de défiscaliser jusqu'à 50% du montant de l'acquisition plafonné à 2.194 € HT / m² de surface défiscalisable (Publication de la D.G.I du 7 février 2008), autrement dit :
La réduction d'impôt est de 50% du prix de la « surface défiscalisable » x 2.194 € HT + TVA
La surface défiscalisable = la surface habitable + 14 m² de terrasse couverte (art 46 ann III CGI)
Ex : Soit un appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse couverte, pour un prix de 140 000 euros. En louant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'un réduction de son impôt sur le revenu de :
53,39 m2+ 14 m2 = 67,39 m2 de surface défiscalisable
67,39 m2 x 2.233 € = 150.481€.
150.481 € x 50% = 75.241 € sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 15.048 € par an pendant 5 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ex : Soit un contribuable ayant 15.000 € d'impôts, avec la réduction Girardin l'impôt final sera anéanti.
- 2 / Le taux de défiscalisation est de 40% en secteur libre :
La défiscalisation bénéficie d'un taux de 40% lorsque le bien est mis en location sans limitations quant aux revenus du locataire ni au montant du loyer : on parle du locatif libre.
La réduction d'impôt est de 40% du prix de la « surface défiscalisable » x 2.194 € ht + TVA.
Ex : Soit un appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse, pour un prix de 140 000 €. En mettant le bien en locatif intermédiaire, le propriétaire bénéficiera d'une réduction de son impôt sur le revenu de :
53,39 m2 + 14 m2 = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 m2 X 2.233 € = 150.481 €.
150.481 € x 40% = 60.192 € sur cinq ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 12.038 € par an pendant 5 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ex : Un contribuable ayant 13 000 € d'impôts , avec la réduction Girardin l'impôt sera de 13.000 - 12.038 = 962 €.
- 3 / L'acquisition est affectée à l'habitation principale du propriétaire :
La loi Girardin permet de défiscaliser sur 10 ans lorsque le bien est affectée à l'habitation principale du propriétaire.
Le montant de la défiscalisation est de 25 % de 2.233 € TTC/ m² de surface habitable + 14 m² de terrasse couverte sur 10 ans.
Le propriétaire prend l'engagement d'occuper son bien au titre de son habitation principale pendant 5 ans au moins - aucun aménagement n'est possible pendant ces 5 ans.
Ex 1 : Un appartement F3 de 53,39 m², une terrasse couverte de 14 m² pour un prix total d'acquisition de 140 000 €.
La défiscalisation sera de :
53,39 + 14 = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 x 2.233 = 150.481 €
136 397 x 25% = 37.620 € sur dix ans.
Le montant de la défiscalisation sera de 3.762 € par an pendant 10 ans.
Ce montant de réduction s'appliquera directement sur l'impôt prévisible à payer.
Ex : Soit un contribuable ayant 4 000€ d'impôts, avec la réduction Girardin l'impot final sera nul.
Le montant des loyers et le prix du marché locatif
Le montant du loyer à percevoir sera soit celui du « locatif intermédiaire », soit celui du loyer dit « libre ».
- 1 - Calcul du loyer en locatif intermédiaire :
Pour bénéficier des montant maximum de défiscalisation en Loi GIRARDIN le montant maximum du loyer à percevoir est plafonné à 12,08 € / m² par mois de surface habitable. (art 46 AG duodecies) (145 € / m2 /an)
Les revenus du locataire sont sousmis à ses conditions de ressources, et sont limités comme suit :
- 26 241 € pour une personne seule.
- 48 534 € pour un couple.
- 51 341 € couple marie ou personne seule avec une personne à charge.
- 54 149 € couple marie ou personne seule avec deux personnes à charge.
- 57 901 € couple marie ou personne seule avec trois personnes à charge.
- 61 652 € couple marie ou personne seule avec quatre personnes à charge.
Selon l'exemple précédent, le montant du loyer maximum en locatif intermédiaire sera pour un appartement F3 ayant une surface habitable de 59,16 m² de :
67,39 m2 X 145 € = 9.771 € par an, soit 814,29 €/mois hors charges.
- 2 Le loyer dit « libre » :
Le loyer libre est un loyer que le propriétaire décide d'appliquer sans restriction aucune. Il peut être intéressant d'augmenter le loyer notamment lorsque les prestations proposées sont meilleures. Ex : piscine, situation exceptionnelle, aménagement de qualité etc...
ou alors lorsque le montant du loyer est déterminant pour l'acheteur.
Cependant, il est nécessaire d'analyser quel doit être le montant du loyer à demander en fonction de l'offre et de la demande. Le montant du locatif intermédiaire reste un bon indicatif.
La location doit intervenir dans les 6 mois de l'acquisition qui se fait en général au mois de décembre, c'est à dire au cours du mois de juin au plus tard. Une instruction administrative du 7 novembre 1986 prévoit qu'en cas de vacance du logement destiné à la location au-delà des 6 mois, le propriétaire devra établir qu'elle n'est pas de son fait en montrant qu'il a accomplit des diligences concrètes (recours à une agence immobilière, insertion d'annonces (et que les conditions mises à la location ne sont pas dissuasives).
- 4 / Majorations de la réduction d'impôts:
Outre les calculs de réduction d'impôts détaillées ci-dessus (40 et 50%), votre investissement peut bénéficier d'une majoration de ladite réduction dans les deux cas suivants:
- + 10%, si le bien immobilier se trouve en secteur géographique classé "Zone Urbaine Sensible".
- + 4%, si le bien est équipé d'énergie renouvelable (chauffe-eau solaire par exemple).
| Les déductions supplémentaires : |
Un plus de la défiscalisation, des avantages complémentaires sont octroyés aux propriétaires immobiliers :
Déduction des charges sur les revenus locatifs
Les revenus locatifs font l'objet d'une déduction forfaitaire de 40% représentant l'ensemble des charges de la propriété lorsque vous êtes en micro-foncier c'est-à-dire lorsque vos revenus brut locatifs ne dépassent pas 15 000 € / an. (art 32 CGI).
Lorsque les revenus locatifs dépassent les 15 000 € ou lorsque le contribuable choisit l'autre option : le réel, le propriétaire peut, en plus de la réduction d'impôt pratiquer une déduction qui représente :
- Les frais de gestion autres que (les frais de procès et de procédure, de déplacement, de correspondance ou de téléphone payés par les propriétaires qui gèrent eux même leur immeuble, commissions versées aux agences de location)
- Les frais d'assurances autres que les primes d'assurance pour les loyers impayés.
Les primes d'assurance pour loyers impayés sont déductibles des revenus locatifs pour leur montant réel. Lorsque le contrat d'assurance prévoit la garantie d'autres risques comme l'incendie, les dégâts des eaux, une protection en cas de détérioration, une protection juridique couvrant des frais d'avocat ou huissier ou autre, la fraction de la prime d'assurance loyer impayée ne sera déductible que si elle est bien distincte des autres, ce qui n'est pas le cas en cas de « packagé ».
En général, les frais de gestion sont d'environ 7% auxquels vous pourrez rajouter 4 % pour l'assurance dite loyers impayés, vacance locative, détérioration, contentieux.
- Déduction de la taxe foncière
Les biens neufs défiscalisables sont exonérés de la taxe foncière les deux premières années de l'acquisition. La demande doit être faite dans les 3 mois de l'acquisition. Après les deux ans, la taxe foncière sera déductible des revenus fonciers, tout comme les impôts annexe à cette taxe. Par contre, en Polynésie française, l'éxonération de l'impôt foncier est portée à 5 années, puis réduite de 50 % les 3 années suivantes; C'est le cas de Tahiti par exemple.
Ne sont pas déductibles les taxes d'urbanisme, la TVA, les droits d'enregistrement.
- Les intérêts d'emprunt.
Les intérêts d'emprunt sont déductible des revenus fonciers, tout comme les frais d'emprunt : frais de constitution de dossier, frais d'inscription hypothécaire, agios, taxe, primes du contrat d'assurance vie souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt.
Remarque: La revente des biens défiscalisés créé un marché de l'ancien qui intéresse de nombreuses personnes qui n'ont pas besoin de défiscaliser ou qui souhaitent acheter à des prix inférieurs à ceux du neuf. La revente des biens actuels se fait au moins sur la base des prix d'acquisition.
La défiscalisation pour les particuliers est un moyen de bénéficier de réductions fiscales très importantes et rapides. Les différents gouvernements ont amélioré et aménagé le dispositif depuis 20 ans. La loi GIRARDIN est applicable jusqu'en 2016.
La Loi Scellier Outre Mer
En achetant en 2009 un logement neuf dans les DOM-TOM pour le mettre en location, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt sur le même principe que la loi Scellier. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant neuf ans.
Montant de la reduction d'impot
• La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, pour un maximum de 300 000 €.Le taux de la réduction d'impôt est de 40 % pour les logements acquis ou construits entre 2009 et 2011, et à 35 % à compter de l'année 2012 jusqu'en 2017.
• Lorsque pour une année, la réduction d'impôt excède l'impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes.
• Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement.
• Si le contribuable respecte les plafonds Scellier Outre-mer Intermédiaire (plafonds de loyers et plafonds de ressources), l'investisseur bénéficie d'un abattement sur les loyers de 30%. Lorsque le logement reste loué, à l'issue des 9 ans, le contribuable peut prolonger 3 ans, renouvelable une fois. Dans ce cas, la réduction d'impôt annuelle devient égale à 2 % du prix de revient du logement.
La réduction globale (avec les plafonds Scellier Outre-mer Intermédiaire) est donc de 40% + 12% , soit 52% du coût d' investissement du logement.
• Les déficits fonciers éventuels générés par l'investissement dont déductibles du revenu imposable. L'imputation du déficit foncier se cumule avec la réduction d'impôt Scellier Outre-Mer.
• L'acquisition du logement est possible dans le cadre d'une SCI
OBLIGATIONS A RESPECTER
• Pour bénéficier de la réduction d'impôt, l'investisseur doit respecte un plafond de loyer (secteur libre) ou un plafond de loyer et de ressources (secteur intermédiaire) pour le locataire : Le montant du loyer est plafonné en fonction des revenus du locataire et de la zone de l’investissement, plafonds fixsé par décret.
Concernant le plafond des loyers mensuels 2009 :
- 15.05€/m² pour le dispositif Scellier Outre-mer
- 12.04€/m² pour le Scellier Outre-mer Intermédiaire.
Les plafonds de ressource des locataires en 2009 pour le dispositif Scellier Outre-mer Intermédiaire, sont de :
- 32 499€ pour une personne seule,
- 47 725€ pour un couple,
- 57 135€ pour un enfant à charge,
- 69 146€ pour deux enfants à charge,
- 84 156€ pour trois enfants,
- 91 544€ pour quatre enfants à charge,
- et 10 398€ de majoration pour une personne à charge complémentaire.
Exemple d'investissement en loi Scellier Outre Mer Intermédiaire
Pour un investissement de 150 000 €, la réduction d'impôt avec les plafonds Scellier Outre Mer Intermédiaire, sera égale à
6 667 € pendant 9 ans
3 000 € pendant 6 ans
soit une économie d'impôt totale de 78 000 €