Une logique simple :
La Loi Malraux s'adresse à tous les contribuables qui souhaitent investir dans des immeubles pouvant bénéficier de rénovations réglementées. Cette loi a été créée pour favoriser la conservation du patrimoine.
L'intérêt général :
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A votre mesure, vous aidez à réduire la pénurie locale de logements locatifs.
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Vous faîtes gagner de l'argent aux collectivités, car créer du locatif, c'est créer des flux financiers, du commerce, et donc, de la richesse.
L'intérêt personnel :
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Comme nous venons de le dire, vos impôts vont s'en trouver extrêmement réduits.
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Les économies d'impôts générées vont servir à financer le bien, ce qui fait que vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier très simplement.
L'argent de vos impôts, qui devait partir dans les caisses de l'Etat, va servir à financer vos propres murs.
. Le principe de la Loi Malraux:
La loi Malraux du 4 août 1962 n°62-903 institue dans les centres villes français des Secteurs Sauvegardés qui permettent d'éviter les destructions d'immeubles de qualité en les réhabilitant. André MALRAUX, Ministre de la Culture souhaitait ainsi remettre en état les centres villes en conservant leur identité et leur richesse architecturale.
En 1994, afin de permettre aux villes de sauvegarder également des lieux d'intérêt patrimonial et architectural autre que des immeubles (quartiers de maisons, squares, parcs, usines…), ont été créés les Zone de Protection Patrimoniale Architecturale Urbaine et Paysagère (Z.P.P.A.U.P.).
Ces zones et secteurs sont définis par le Code de l'Urbanisme :
- Code de l'Urbanisme, article L313-1En France, on compte actuellement une centaine de Secteurs Sauvegardés pour plus de 300 ZPPAUP. L'investisseur intéressé par une défiscalisation « Loi Malraux » doit acquérir un bien situé en Secteur Sauvegardé (ou ZPPAUP) qui fait l'objet d'une procédure de sauvegarde telle que définie dans le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (P.S.M.V.). Une fois le bien acheté et la copropriété formée, les travaux sont votés en Assemblée Générale par l'A.F.U.L. (Association Foncière Urbaine Libre) et la rénovation doit s'effectuer dans le respect des directives édictées par l'A.B.F. Le bien doit être mis en location pour une durée de 6 ans, à toute personne n'appartenant au foyer fiscal du propriétaire et sans autres conditions. Au terme des six années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien à sa guise. Textes règlementaires :- Code Général des Impôts, article 31- Code Général des Impôts, article 156- Code de l'Urbanisme, article L 322-2- Code de l'Urbanisme, article L 313
- Le mécanisme de la loi Malraux :
Toutes les charges de la propriété de droit commun, les frais de démolition, les travaux de reconstruction des toitures ou de murs extérieurs dès lors qu'ils sont consécutifs à ceux de démolition, ainsi que les travaux de transformation en logement, frais d'adhésion à des AFU, peuvent engendrer un déficit. Ce déficit est alors imputable en totalité sur le revenu global de l'investisseur et non plus sur les revenus fonciers comme c'est le cas dans le régime de droit commun.
L'investisseur peut déduire de son revenu global l'ensemble des dépenses nécessaires à la restauration, sans plafonnement de leur montant.
Seuls les intérêts d'emprunt et les frais accessoires de ce prêt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des cinq années suivantes.
Exemple de défiscalisation loi Malraux
| Vous achetez un appartement de 100m² dans un immeuble en Secteur Sauvegardé éligible loi Malraux de 20 appartements à Toulouse, cet immeuble est vendu 1.000 € par m² de foncier et sera rénové pour un total de 2.200 € de travaux par m² (Parties Communes + Parties Privatives). Vous allez procéder à 220.000 € de travaux dans votre appartement qui vous aura coûté 100.000 € à l'achat, les travaux dureront deux ans (trois années fiscales) : |
| Montant Annuel de Travaux versés |
73.333 € |
| Déduction Annuelle du Revenu Global |
73.333 € |
Réduction d'Impôt
(au TMI maximum de 40%) |
29.333 € |
| Vous allez donc réduire votre impôt de 29.333 € durant 3 années consécutives |
A partir de fin 2010, vous allez louer votre appartement pour 800 € par mois.
Sur l'année fiscale 2011, votre bilan foncier se décompose : |
| + Montant Annuel de loyers bruts : |
800 € x 12 = 9.600 € |
| - Charges déductibles : |
9.600 € x 0,10 = 960 € |
| - Intérêts d'emprunt : |
320.000 € x 5,5% = 17.600 € |
| BILAN FONCIER : |
+ 9.600 € - 960 € - 17.600 € = - 8.960 € |
| Vous allez avoir un déficit foncier créé par vos intérêts d'emprunt de 8.960 €. Vous allez le conserver et pouvoir le reporter pendant 10 ans mais vous ne pourrez pas le remonter sur votre revenu global car le système de la Loi Malraux ne le permet pas. |
- Les conditions de la loi Malraux :
- Le bien devra être loué nu, en habitation principale de son occupant pendant 6 années. Il pourra être loué sans conditions de ressources à toute personne ne faisant pas partie du foyer fiscal de l'investisseur (ainsi parents, enfants émancipés, etc.)
- Tous les travaux engagés au moment de la rénovation ou pendant la période de détention devront correspondre aux spécifications du P.S.M.V.
- La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux.
- Conséquences pratiques de la loi Malraux :
Le propriétaire d'un bien réhabilité dans le cadre de la Loi Malraux bénéficie d'une qualité patrimoniale exceptionnelle : emplacement au centre ville de premier ordre, immeuble de qualité architecturale reconnue, immobilier ancien entièrement remis à neuf et aux normes. Le propriétaire d'un bien ayant bénéficié du cadre de la Loi Malraux devra remplir une déclaration spéciale de revenus fonciers chaque année, notée 2044 Spé : - Déclaration spéciale des revenus fonciers 2044- Notice de la déclaration spéciale des revenus fonciers 2044
- Actualités fiscales de la loi Malraux :
Des modifications ont été apportées à la Loi Malraux à compter du premier janvier 2009 et deux cas vont désormais se présenter pour les investisseurs : les biens situés en Secteur Sauvegardé et les biens situés en Z.P.P.A.U.P.
La réforme transforme la déduction de revenus en réduction d'impôt et institut un plafond des dépenses prises en compte, par ailleurs le champ d'application est étendu aux locaux professionnels.
- La loi Malraux depuis 2009 :
La loi Malraux s'applique aux opérations immobilières pour lesquelles le permis de construire ou déclaration de travaux est déposée à compter du 1er Janvier 2009.
L'avantage fiscal est le suivant :
Les dépenses de restauration sont imputables sur le montant de l'impôt sur le revenu à hauteur de 30 % si l'immeuble est situé dans une Zone de protection du patrimoine architecturale urbain et paysager (ZPPAUP), ou de 40 % si l'immeuble est situé dans un secteur sauvegardé dans la limite annuelle de 100.000 euros.
Ce qui correspond à une réduction d'impôt maximale de 30.000 € ou de 40.000 € par an.
Seules sont prises en compte les dépenses supportées jusqu'au 31 décembre de la 4ème année suivant l'une des deux dates suivantes :
- soit la date de délivrance du permis de construire.
- soit de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable.
Les contribuables peuvent donc bénéficier d'un avantage fiscal pendant 4 années d'imposition au maximum.
La base de réduction est constituée par le montant des dépenses (hors acquisition) sous déduction des aides ou subventions.
 Exemple de défiscalisation loi Malraux
| Reprenons notre exemple précédent, votre budget travaux se répartit comme suit : Année 1 : 100.000 €, Année 2 : 100.000 €, Année 3 : 20.000 €. |
Dans le nouveau système, pour un bien en Secteur Sauvegardé :
Vous allez réduire votre impôt par exemple 30 % de 100.000 € de travaux la première année (soit une réduction d'impôt de 30.000 €), la même chose la deuxième année (soit 30.000 €), et 30% de 20.000 € la troisième année (soit 6.000 €), la répartition peut-être différente dans la limite de 100. 000 € par an.
La totalité de la réduction sera de 66.000 € à répartir sur 4 ans maximum en fonction de votre fiscalité et de l'avancement des travaux. |
Dans le nouveau système, pour un bien en Z.P.P.A.U.P. :
Vous allez réduire votre impôt par exemple 40 % de 100.000 € de travaux la première année (soit une réduction d'impôt de 40.000 €), la même chose la deuxième année (soit 40 000 €), et 40% de 20.000 € la troisième année (soit 8.000 €), la répartition peut-être différente dans la limite de 100.000 € par an.
La totalité de la réduction sera de 88.000 € à répartir sur 4 ans maximum en fonction de votre fiscalité et de l'avancement des travaux. |
Ouvrent droit à la réduction d'impôt loi Malraux 2009 certaines charges foncières de droit commun, et les dépenses spécifiques à la restauration de l'immeuble, énumérées ci-après, à l'exclusion du prix d'acquisition du bien :- dépenses de réparation et d'entretien; - primes d'assurance; - dépenses d'amélioration de l'habitation (sauf frais de travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement); - dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante, ou à faciliter l'accueil des handicapés à l'exclusion des frais de travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement); - impositions autres que celles incombant normalement à l'occupant perçues au profit des collectivités locales; - les frais de gestion; - provisions versées par le propriétaire pour dépenses de travaux de la copropriété et pour le montant effectivement employé par le syndic de la copropriété pour le paiement desdites dépenses; - travaux imposés ou autorisés par l'autorité publique : travaux de démolition, reconstitution de toitures ou de murs extérieurs ou réaffectation à l'habitation; - travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes. Les dépenses imposées ou autorisées par l'autorité publique seront défiscalisées, qu'elles soient réalisées ou non dans le volume bâti existant. Les extensions de superficies habitables pourront ainsi bénéficier de la réduction d'impôts.Le plafonnement global s'applique ( art 200-0 A nouveau du CGI) à savoir le plafond de 20.000 € majoré de 8% du revenu imposable selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Note d'information officielle sur le nouveau statut de la Loi Malraux :- article 199 tervicies du CGI
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